top of page
Welchen Wert hat meine Immobilie?
Mit dieser Frage sollten sich Immobilienbesitzer beim Verkauf ihrer Liegenschaft intensiv auseinandersetzen.
Der inserierte Angebotspreis ist der Schlüssel für den raschen und erfolgreichen Verkauf. Doch warum ist es so wichtig, den Angebotspreis angemessen festzusetzen? Mit einem marktgerechten und nicht zu hoch angesetzten Verkaufspreis erhöhen Sie Ihre Chancen, die Immobilie mit bestmöglichem Gewinn und ohne Geldverlust zu verkaufen. Bei einem unrealistischen Angebotspreis besteht hingegen das Risiko, dass sich potenzielle Käufer entmutigt fühlen und die Liegenschaft zum Ladenhüter wird.
Welche Schätzverfahren werden eingesetzt?
In der Praxis werden verschiedene Schätzmethoden angewendet. Welche Methode sich wann am besten eignet, hängt hauptsächlich von der Art und dem Zweck der Liegenschaft ab. Oft kommt eine Mischung dieser Methoden zum Zug, um möglichst viele Aspekte miteinzubeziehen.
Ertragswertmethode
Auf Basis der Mieterträge (entspricht den erzielbaren Mieteinnahmen pro Jahr dividiert durch den jeweiligen Kapitalisierungssatz). Zur Anwendung kommt diese Methode bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Objekten, die dauerhaft Mieterträge generieren.
Realwertmethode bzw. Substanzwertmethode
Durch Ermittlung des Landwerts plus des Zeitbauwerts (Baukosten inklusive Bauneben- und Umgebungskosten abzüglich der Altersentwertung). Diese Methode empfiehlt sich grundsätzlich für alle nicht ertragsorientierten Objektarten.
Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode)
Ist ein international anerkanntes Verfahren, das eine Alternative zur Ertragswertmethode darstellt. Bei der Barwertmethode werden zukünftige Geldströme diskontiert, um den Kapitalwert der Immobilie zu bestimmen. Angewendet wird dieses Verfahren für Renditeimmobilien.
Hedonische Methode
Mithilfe von Computermodellen bewertet die Immobilie auf der Grundlage von Transaktionsdaten. Über den grössten Datenpool verfügt hier das IAZI-Modell. Geeignet ist diese Methode für Einfamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser (mit einem Gewerbeanteil von maximal 30 Prozent), für die ausreichend vergleichbare Objekte am örtlichen Immobilienmarkt vorhanden sind.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis?
Die Lage als wichtigster Einflussfaktor bestimmt sich durch die Infrastruktur und langfristige Entwicklungen in der Region. So weisen Immobilien in Kleinstädten und in der schlecht erschlossenen Agglomeration von Grossstädten einen Wert auf, der z. T. bis zu 40 - 60 Prozent unter dem Wert von Vergleichsobjekten in zentraler Lage liegt. Hinzu kommen weitere wichtige Kriterien, die Einfluss auf den Verkehrswert nehmen: darunter der Grundriss und der Zuschnitt des Objekts, das Baujahr, die Ausstattung, der Zustand, die Grösse von Gebäude und Grundstück sowie die Energieeffizienz.
Die hedonische Methode kommt insgesamt auf etwa 70 Kriterien, die bei der Analyse berücksichtigt werden. Ein detaillierter Vergleich anhand dieser Vielzahl an Faktoren ermöglicht es, zu einem realistischen Verkehrswert zu gelangen.
Gutachtern kommt bei der Bewertung durch Zu- und Abschläge ein gewisser Ermessensspielraum zu. Abschläge ergeben sich beispielsweise, wenn ein Sanierungsstau vorliegt. Die zu erwartenden Kosten für Reparaturen und Sanierungen drücken den Wert nach unten. Werterhaltende Arbeiten an der Liegenschaft sind daher sinnvoll, um einen optimalen Preis zu erzielen. Auch die energetische Bewertung und die Energieeffizienzklasse des Objekts nehmen unmittelbar Einfluss auf den Preis der Immobilie. Für wertsteigernde und die Energieeffizienz erhöhende Massnahmen, wie etwa eine Heizungsmodernisierung und eine verbesserte Dämmung, lässt sich der Wert wiederum steigern.
bottom of page